Ile trwa uzyskanie pozwolenia na budowę?
Otrzymanie pozwolenia na budowę powinno zazwyczaj trwać od miesiąca do dwóch miesięcy. Na pytanie to nie ma jednak jednej konkretnej odpowiedzi, bowiem co do zasady organ administracji publicznej działając w oparciu o obowiązujące prawo i w jego granicach jest obowiązany art. 35 ustawy Kodeks postępowania administracyjnego (KPA) do załatwiana spraw bez zbędnej zwłoki – czyli jak najszybciej. Jednakże proces uzyskania pozwolenia na budowę jest uzależniony od wielu czynników, które mogą znacząco wydłużyć czas oczekiwania na pozwolenie. Wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę nie jest zwykłą formalnością, dlatego też czas potrzebny na jej otrzymanie jest niejednoznaczny.
Przykłady – ile trwa uzyskanie pozwolenia na budowę w praktyce?
Gdy inwestor złoży wniosek o pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego, którego obszar oddziaływania nie wykracza poza działkę, na której ma być realizowana budowa domu, organ aab stwierdzi, iż jedyną stroną postępowania jest inwestor, to wydanie pozwolenia może zakończyć się nawet w ciągu 14 dni od daty złożenia wniosku, który jest kompletny. Zaprezentowany przykład jest oczywiście możliwy jednakże
z dotychczasowej praktyki naszego biura, przy uwzględnieniu znacznego zagęszczenia zabudowy w Zakopanem jest to jednostkowa sytuacja, która nie odzwierciedla realiów. Kontrprzykładem z naszego sporego doświadczenia jest sytuacja, gdy wniosek w sprawie pozwolenia na budowę dotyczy robót budowlanych w zakresie rozbudowy budynku wpisanego do gminnej ewidencji zabytków. W tej procedurze ubiegania się o pozwolenie na budowę po złożeniu wniosku, organ aab sprawdzi jego kompletność pod względem formalnym i po określeniu kręgu stron zawiadomi strony o wszczęciu postępowania. Następnie po weryfikacji projektu zagospodarowania terenu lub działki (PZT) i projektu architektoniczno-budowlanego (PAB) w ramach właściwości określonej w art. 35 ustawy Prawo budowlane (PB), jeżeli dokumentacja jest kompletna organ aab przesyła jeden egzemplarz PZT i PAB właściwemu wojewódzkiemu konserwatorowi zabytków (WKZ) celem dokonania uzgodnienia w trybie art. 39 ust. 3 PB. W tym czasie bieg sprawy jest wstrzymany. Urząd wojewódzkiego konserwatora zabytków w terminie 30 dni zajmuje stanowisko, które nie jest decyzją administracyjną ani też pozwoleniem wojewódzkiego konserwatora zabytków. Powszechną praktyką organu aab jest zawieszanie postępowania
z urzędu do czasu dostarczenia stanowiska WKZ, co wiąże się z wydaniem postanowienia o zawieszeniu, a później kolejnego o podjęciu postępowania, które również podlegają skutecznemu doręczeniu wszystkim stronom postępowania. W przykładzie tym ze względów proceduralnych narzuconych ustawą PB proces uzyskiwania pozwolenia na budowę wydłuża się o min. 30 dni. W praktyce jest to dłuższy okres, z uwagi na konieczność skutecznego doręczenia wszystkim stronom postanowienia o podjęciu postępowania i zawiadomienia
o pozyskaniu uzgodnienia, co ma kluczowe znaczenie, dla zapewnienia stronom czynnego udziału w postępowaniu na każdym jego etapie.
Reasumując procedura uzyskania pozwolenia na budowę może trwać od kilku dni aż do kilku nawet lat ponieważ postępowanie może zostać zawieszone na wniosek inwestora na okres nawet 3 lat. Złożoność oraz indywidualny charakter każdego zamierzenia inwestycyjnego wykluczają możliwość uogólnienia terminu załatwienia sprawy. W tych realiach szczególnego znaczenia nabiera powierzenie prowadzenia procedury doświadczonemu architektowi, którego wiedza, praktyka oraz znajomość utrwalonych, lokalnych sposobów interpretacji – w szczególności aktów prawa miejscowego – w sposób bezpośredni przekładają się na ograniczenie ryzyka w procedurach, minimalizację ewentualnych opóźnień oraz skuteczne doprowadzenie postępowania do pożądanego rozstrzygnięcia.
Wyróżniamy dwa akty prawne mające zasadnicze znaczenie na to ile czeka się na pozwolenie:
1. Ustawa Prawo budowlane (PB)
Prawo budowlane wprost nie wskazuje terminu wydania decyzji pozwolenia na budowę. Ustawodawca jedynie narzucił termin 65 dni, po upłynięciu którego jeżeli organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wyda decyzji kończącej postępowanie, musi liczyć się z możliwością naliczenia kary pieniężnej od każdego dnia zwłoki. Termin 65 dni dotyczy dni kalendarzowych nie roboczych. Te 65 dni są obostrzeniem, które ustawodawca wprowadził, jako bat na organ aab, aby te postępowania nie trwały w nieskończoność, a tym samym organ wyższego stopnia ma możliwość wymierzenia kary pieniężnej w kwocie 500 zł za każdy dzień zwłoki.
Jednocześnie PB przewiduje, że do wskazanego terminu 65 dni nie wlicza się m.in. okresów zawieszenia postępowania, terminów przewidzianych przepisami na dokonanie określonych czynności, a także opóźnień wynikających z przyczyn leżących po stronie inwestora lub niezależnych od organu. W praktyce dotyczy to w szczególności wezwań do uzupełnienia braków formalnych wniosku (art. 64 KPA) oraz postanowień dotyczących braków merytorycznych PZT i PAB (art. 35 ust. 3 PB).
W takich przypadkach okres liczony od dnia doręczenia wezwania lub postanowienia do dnia złożenia odpowiedzi przez inwestora (w terminie wyznaczonym przez organ) nie jest wliczany do biegu 65 dni.
2. Ustawa Kodeks postępowania administracyjnego (KPA)
KPA określa ramy czasowe procedury pozwolenia na budowę, jako jednego z postępowań administracyjnych bazujących na KPA.
Dlatego też zgłębiając tajniki czasu oczekiwania na wydanie pozwolenia na budowę, należy zaznaczyć, że KPA określa 3 możliwe terminy:
1. Bez zbędnej zwłoki, czyli jak najszybciej – dotyczy postępowań np. bez udziału innych stron postępowania niż wnioskodawca, przy założeniu kompletnego wniosku albo w oparciu o fakty i dowody powszechnie znane, czy też znane organowi z urzędu,
2. Nie później niż w ciągu miesiąca – tu ograniczenie do spraw gdzie organ aab przeprowadza postępowanie wyjaśniające, ale złożoność sprawy nie jest duża i umożliwia rozstrzygnięcie do miesiąca,
3. W ciągu dwóch miesięcy – dotyczy spraw szczególnie skomplikowanych, gdzie postępowanie wyjaśniające wymaga zebrania i analizy szerszego zakresu materiału dowodowego.
Jako biuro projektowe działające w przeważającym zakresie na terenie Zakopanego i całego powiatu tatrzańskiego, z doświadczenia dotychczasowego możemy stwierdzić, że postępowanie administracyjne wszczęte na wniosek inwestora o udzielenie pozwolenia na budowę powinno zakończyć się do trzech miesięcy od złożenia wniosku.
Czynniki determinujące uzyskanie ostatecznej decyzji pozwolenia na budowę?
Pytanie to należy odnieść do dwóch etapów:
- Zakres koniecznych do uzyskania przed złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę uzgodnień, opinii, zezwoleń, decyzji, zaświadczeń, etc.
Przykładowe aspekty istotne przed złożeniem wniosku:
– inwestycja na terenie, gdzie nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, wiąże się z koniecznością uzyskania ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy,
– budowa budynku wymaga robót ziemnych zasadniczo zmieniających warunki wodne lub wodno-glebowe na terenie obszaru chronionego krajobrazu – w naszym rejonie z wyłączeniem samego miasta Zakopane to Południowomałopolski Obszar Chronionego Krajobrazu, wymaga zgłoszenia w trybie art. 118 ustawy o ochronie przyrody regionalnemu dyrektorowi ochrony środowiska,
– inwestycja na obszarze wpisanym do rejestru zabytków, do wniosku o pozwolenie na budowę inwestor musi dołączyć ostateczne pozwolenie konserwatorskie,
– budowa domu jednorodzinnego jako roboty budowlane w otoczeniu zabytku, do wniosku o pozwolenie na budowę inwestor musi dołączyć zaświadczenie o dokonaniu skutecznego zgłoszenia wojewódzkiemu konserwatorowi zabytków,
– budowa domu wymaga wykonania indywidualnego ujęcia wody dla celów bytowych tj. studni, czy wylotu wód opadowych, studni chłonnej, wiąże się to z koniecznością uzyskania przez inwestora ostatecznej decyzji wodno prawnej lub legitymowania się zaświadczeniem o przyjęciu bez sprzeciwu stosownego zgłoszenia,
– inwestycja ma być realizowana na działce, na której zlokalizowany jest budynek, jednakże jego budowa nie została zakończona, wiąże się to z koniecznością weryfikacji kolizyjności planowanego przedsięwzięcia z realizowanym pozwoleniem. Tutaj doświadczony architekt musi dokonać weryfikacji, czy inwestor ma obowiązek najpierw zakończyć budowę i legitymować się skutecznym zgłoszeniem przystąpienia do użytkowania, lub uzyskać pozwolenie na użytkowanie z klauzulą ostateczności, czy może zakwalifikować planowane przedsięwzięcie jako zmianę pozwolenia na budowę w trybie art. 36a PB,
– inwestycja kolidując z siecią uzbrojenia terenu wiąże się z koniecznością uzyskania odpisu protokołu narady koordynacyjnej, o czym mowa w art. 28b ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne,
– budynek i każdy inny obiekt budowlany lokalizowany od krawędzi jezdni drogi publicznej w odległościach mniejszych niż podane w art. 43 ust. 1 ustawy o drogach publicznych, wymaga dołączenia do wniosku o pozwolenie na budowę stosownej zgody zarządcy drogi (art. 43 ust.2, 2a),
– przebudowa budynku, którego okap usytuowany jest w pasie drogowym drogi publicznej, wiąże się z koniecznością uzyskania stosownej zgody zarządcy drogi (art. 38 ust. 2, 3 ustawy o drogach publicznych),
– inwestycja dotyczy budowy budynku na małej działce, w bezpośrednim sąsiedztwie lasu, przez co nie można spełnić wprost zapisów § 271 ust. 8 warunków technicznych, co wiąże się z koniecznością uzyskania odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych w trybie art. 9 PB, inwestor musi uzyskać postanowienie organu aab o zezwoleniu na rzeczone odstępstwo,
– inwestycja dotyczy budowy budynku, dla którego chcąc zrealizować np. nadbudowę i zmianę sposobu użytkowania nie możemy wprost spełnić zapisów wymagań ochrony przeciwpożarowej, inwestor musi uzyskać postanowienie Komendanta Wojewódzkiego Państwowej Straży Pożarnej właściwego dla miejsca lokalizacji zamierzenia.
2. Sama procedura od wszczęcia postępowania w sprawie udzielenia pozwolenia na budowę
Do czynników wpływających na możliwość szybkiego uzyskania pozwolenia na budowę należą:
- Wybór rzetelnego architekta, który zagwarantuje kompleksowe zgromadzenie niezbędnych dokumentów i przeprowadzenie określonych procedur. poprzedzających złożenie wniosku o wydanie pozwolenia.
- Złożenie kompletnego pod względem formalnym wniosku o wydanie pozwolenia wraz z wymaganymi załącznikami.
- Zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego / decyzji o warunkach zabudowy i znajomość ich interpretacji przez organ aab.
- Uwarunkowania lokalne, specyfika danego regionu – w tym wielość stron postępowania i konieczność zapewnienia przez organ aab czynnego udziału w postępowaniu.
- Uregulowany stan prawny nieruchomości sąsiadujących z działką inwestora, na której planuje budowę domu jednorodzinnego.
- W sytuacji obszaru oddziaływania obejmującego nieruchomości graniczące z inwestycją, stosunki między sąsiedzkie mogą mieć istotny wpływ, gdy strony postępowania będą wnosiły uwagi/ zastrzeżenia. Tutaj na szczęście od 7 stycznia 2026 r. obowiązuje nowelizacja PB, która ma na celu ukrócenie praktyki instrumentalnego traktowania środków zaskarżenia jako narzędzia opóźniania realizacji procesu inwestycyjnego. W art. 10b ust. 1 PB wprowadzono oblig aby odwołanie od decyzji, czy zażalenie na postanowienie zawierały konkretne zarzuty z podaniem zakresu żądania i wskazaniem dowodów uzasadniających żądanie.
- W przypadku pośredniego dostępu do drogi publicznej np. poprzez drogę wewnętrzną – faktyczne parametry drogi i stan prawny (brak księgi wieczystej, władanie, samoistne posiadanie).
Czy da się przyspieszyć uzyskanie pozwolenia na budowę?
Tak, powierzenie załatwienia kompleksowego pozwolenia na budowę doświadczonemu architektowi, legitymującemu się stosownymi uprawnieniami budowlanymi i wieloletnim doświadczeniem jest gwarantem uniknięcia przedłużających sie procedur.