Działka budowlana bez możliwości zabudowy – czy to możliwe?
Czy może zdarzyć się taki przypadek, że mamy działkę budowlaną, na której nie ma możliwości wybudowania budynku?
Jest to przypadek możliwy, bowiem pojęcie działki budowlanej utożsamianej jedynie z przeznaczeniem, które wynika z obowiązującego na danym terenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wypacza obowiązującą definicję działki budowlanej.
Od 20 września 2026 r. nowelizacja ustawy Prawo budowlane (Dz. U. z 2025 r. poz. 1847) wprowadziła w art. 3 pkt 26 definicję działki budowlanej, odsyłając nas do rozumienia tegoż pojęcia wg. art. 2 pkt 12 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2024 r. poz. 1130, z późn. zm.). W definicji ustawodawca wprost wskazał, że pojęcie to należy rozumieć jako nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego.
W niniejszym artykule opiszemy, więc kilka przypadków z doświadczenia naszej pracowni, które dowodzą złożoność sytuacji jakie mogą zniweczyć plany inwestora, bowiem wykluczają sporządzenie projektu budowlanego, a tym samym uzyskanie pozwolenia na budowę.
1. Działka pod zabudowę usytuowana w sąsiedztwie istniejących zabudowań zagrodowych
Sąsiedztwo zabudowań zagrodowych w tym szczególnie budowli rolniczych jakimi jest zgodnie z definicją rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budowle rolnicze i ich usytuowanie płyta na obornik wraz ze zbiornikiem na gnojówkę przysparza wielu problemów. Według obowiązujących ww. przepisów techniczno-budowlanych:
a) pomieszczenia przeznaczone na pobyt ludzi na działkach sąsiednich w stosunku do takiej płyty obornikowej winny być lokalizowane w odległości nie mniejszej niż 25 m, jednakże okna i drzwi do tych pomieszczeń nie mogą znajdować się w odległości mniejszej niż 30 m od płyty na obornik,
b) pomieszczenia przeznaczone na pobyt ludzi na działkach sąsiednich w stosunku do zamkniętego zbiornika na gnojówkę winny być lokalizowane w odległości nie mniejszej niż 10 m, jednakże okna i drzwi do tych pomieszczeń nie mogą znajdować się w odległości mniejszej niż 15 m od pokryw i wylotów wentylacyjnych takiego zbiornika.
2. Działka pod zabudowę usytuowana w sąsiedztwie lasu
Gdy inwestor dysponuje działką graniczącą z lasem, wymagana jest wtenczas na wstępnym etapie rozpoznania, analiza czy mamy do czynienia z faktycznym gruntem leśnym, czy może lokalnym zadrzewieniem noszącym znamiona lasu. Istotnym tutaj jest fakt, iż nie można oceniać tej kwestii na podstawie faktycznego zagospodarowania/urządzenia działki sąsiedniej, bowiem niejednokrotnie zdarzają się sytuacje, że działka granicząca z terenem inwestycji jest pokryta jedynie pojedynczym drzewostanem, jednakże grunt ma użytek leśny. Odwrotna sytuacja jest również możliwa, bowiem nieruchomość przez lata nieużytkowana porośnie zielenią wysoką wyglądającą na urządzony las, a jednak ani użytek wg. ewidencji gruntów i budynków ani miejscowy plan nie kwalifikuje nieruchomości jako lasu. Jeżeli więc na sąsiedniej działce mamy grunt opisanym symbolem „Ls” jako użytek leśny, dodatkowo według obowiązującego na tym terenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego sąsiednia działka ma przeznaczenie pod tereny leśne, nie możemy zlokalizować budynku mieszkalnego jednorodzinnego ze ścianami i przekryciem dachu nierozprzestrzeniającymi ognia w odległości mniejszej niż 12 m od granicy/konturu lasu.
3. Istniejące uzbrojenie nieruchomości sąsiednich
Obowiązujące przepisy wprost wskazują, że działka budowlana przewidziana pod zabudowę budynkami przeznaczonymi na pobyt ludzi powinna mieć zapewnioną możliwość przyłączenia uzbrojenia działki lub bezpośrednio budynku do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, elektroenergetycznej i ciepłowniczej. To teoria, ponieważ rzeczywistość niejednokrotnie stwarza wiele zaporowych sytuacji. Infrastruktura techniczna, rozumiana w tym przypadku jako uzbrojenie sąsiednich działek może ograniczyć w sposób istotny plany inwestycyjne, bowiem istnieją nadal gminy na terenie których nie ma sieci wodociągowej oraz kanalizacji sanitarnej.
Ponadto sąsiedztwo istniejących zabudować zaopatrujących się w wodę z własnej studni, determinuje konieczność zachowania odległości min. 15 m do projektowanego zbiornika na nieczystości ciekłe o pojemności do 10 m3. Sytuacja może być jeszcze gorsza, gdy potencjalna działka pod zabudowę na której planujemy budowę studni dla celów wody do spożycia sąsiaduje z nieutwardzonym wybiegiem dla zwierząt hodowlanych, albo w pobliżu znajdują się przewody rozsączające kanalizacji lokalnej bez urządzeń biologicznego oczyszczania ścieków. Wtenczas studnię dla celów bytowych musimy zlokalizować minimum 70 m od ww. przypadków.