Dostęp faktyczny, a dostęp prawny do działki budowlanej
Pod pojęciem tym kryje się kluczowe zagadnienie, które winno zostać zweryfikowane
i udokumentowane w fazie wstępnej gromadzenia materiałów wyjściowych przed procedurą uzyskania pozwolenia na budowę. „Dostęp do działki” zarówno w sensie faktycznym jak
i prawnym jest jednym z czynników determinujących możliwość zrealizowania planowanej budowy domu naszych marzeń.
Na architekcie ciąży więc obowiązek uświadomienia inwestorowi, że kwestia dostępu do drogi publicznej jest bardzo ważna i podlega weryfikacji przez starostę w procedurze pozwolenia na budowę. Nie może więc być bagatelizowana, dlatego też nasze biuro już na etapie wstępnych rozmów zwraca uwagę, na kwestie dostępności komunikacyjnej.
Potocznie można pojęcie to wyjaśnić jako zapewnienie działce, na której projektujemy zabudowę obsługi komunikacyjnej, czyli połączenia tej działki z najbliższą drogą publiczną.
Wymóg prawny
Obowiązek zapewnienia dostępu do drogi publicznej wynika wprost z art. 5 ustawy Prawo budowlane. Ustawa ta jak czytamy w art. 1 normuje działalność obejmującą sprawy projektowania, budowy, utrzymania i rozbiórki obiektów budowlanych oraz określa zasady działania organów administracji publicznej w tych dziedzinach. Zgłębiając temat pod względem obowiązujących przepisów musimy powołać tutaj ważną od 20 września 2026 r. nowelizację ustawy Prawo budowlane (Dz. U. z 2025 r. poz. 1847), która w art. 3 wprowadzając pkt 26 odsyła nas do definicji działki budowlanej w rozumieniu art. 2 pkt 12 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2024 r. poz. 1130, z późn. zm.). W definicji ustawodawca wprost wskazał, że jednym z warunków uznania nieruchomości gruntowej lub działki gruntu za działkę budowlaną jest jej dostęp do drogi publicznej rozumiany jako bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej.
Następnie w akcie wykonawczym do ustawy Prawo budowlane – rozporządzenie w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego w § 14 pkt 3 lit. d wprost obliguje projektanta, aby w części opisowej projektu zagospodarowania działki lub terenu zamieścił dane w zakresie sposobu w jaki zapewnia dostęp do drogi publicznej. Architekt więc musi dokonać pełnej analizy w tym zakresie. Ponadto wyżej przywołane rozporządzenie § 15 ust. 2 pkt 6 nakazuje aby część rysunkowa projektu zagospodarowania działki lub terenu określała układ komunikacji wewnętrznej terenu przedstawiony w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej komunikacji zewnętrznej.
Dostęp do drogi publicznej jest wiec niezbędnym warunkiem umożliwiającym podjęcie na danym terenie realizacji konkretnego zamierzenia inwestycyjnego.
Kiedy mamy zapewniony dostęp prawny działki do drogi publicznej?
W największym uproszczeniu prawny dostęp działki do drogi zapewnimy jeżeli wykażemy, że dysponujemy wszystkimi działkami (własność, udziały we własności, służebność przejazdu) po których konieczny jest przejazd, żeby dotrzeć do najbliższej drogi publicznej.
Bardzo istotnym jest fakt, że dostęp musi być zapewniony do drogi publicznej, a nie wewnętrznej (która może należeć zarówno do osób prywatnych jak i jednostek samorządu terytorialnego (Gmina/Miasto/Powiat) lub Skarbu Państwa (GDDKiA, Zarząd Dróg Wojewódzkich).
Możemy wyróżnić dwa przypadki:
a) Gdy działka przylega bezpośrednio do drogi publicznej tzn. graniczy z działką stanowiącą pas drogowy drogi publicznej. Mamy do czynienia wtenczas z możliwością uzyskania bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. W tej sytuacji, jeżeli działka nie ma istniejącego zjazdu, czyli tego bezpośredniego połączenia, Inwestor występuje w trybie art. 29 ust. 1 ustawy o drogach publicznych o wydanie decyzji zezwalającej na lokalizację zjazdu do zarządcy drogi. Inwestor dopiero uzyskując ostateczną decyzję o zezwoleniu na lokalizację zjazdu posiada prawnie zagwarantowany dostęp do drogi publicznej, więc architekt
w projekcie zagospodarowania terenu może powołać się na posiadaną przez Inwestora ostateczną decyzję.
W sytuacji, gdy działka posiada istniejący zjazd, który nie spełnia wymogów stawianych zjazdom zwykłym na podstawie obowiązujących przepisów aktów wykonawczych do ustawy o drogach publicznych, wymagane jest również w trybie art. 29 ust. 1 ustawy o drogach publicznych, aby inwestor wystąpił o wydanie decyzji zezwalającej na przebudowę takiego zjazdu. Wtedy architekt w projekcie zagospodarowania terenu powołuje się na posiadanie przez Inwestora właśnie tej ostatecznej decyzji przebudowy zjazdu. Inwestor legitymując się ostateczną decyzją o zezwoleniu na przebudowę zjazdu uzyskuje prawnie zagwarantowany dostęp do drogi publicznej,
Podkreślić tutaj należy, że sam fakt przylegania działki do drogi publicznej nie gwarantuje nam dostępu do niej. Gwarancją jest tylko i wyłącznie pozyskanie ostatecznej decyzji zezwalającej na budowę/przebudowę zjazdu.
b) Gdy działka nie przylega bezpośrednio do drogi publicznej tzn. nie graniczy z działką stanowiącą pas drogowy drogi publicznej. Mamy do czynienia wtenczas z możliwością uzyskania pośredniego dostępu do drogi publicznej. W tej sytuacji, jeżeli działka przylega do istniejącej drogi wewnętrznej np. stanowiącej własność osób prywatnych. Inwestor aby wykazać prawny dostęp do drogi publicznej musi być właścicielem lub nabyć udział we własności tych działek, albo uzyskać służebność drogi koniecznej poprzez akt notarialny (umowa przed notariuszem) albo postanowienie sądu (gdy brak zgody postępowanie cywilne). Procedurę powyższą kończy odpowiedni wpis w księdze wieczystej zarówno działki obciążonej nieruchomością jak i działki władnącej i jest gwarantem szybkiej weryfikacji, tej formy prawnego dostępu do drogi. Kluczową kwestią tutaj jest fakt, iż
w ugruntowanym orzecznictwie sądów administracyjnych postuluje twierdzenie, iż umowy cywilno-prawne tj. pisemna zgoda właściciela działki, czy umowa dzierżawy nie mają wagi prawnego dostępu, który przypisany jest własności, udziałowi, czy służebności.
Reasumując dostęp prawny działki inwestycyjnej do drogi – wynika z przepisu prawa, czynności prawnej, orzeczenia sądowego lub administracyjnego. Wieloletnie korzystanie z przejazdu bez legitymowania się jedną z ww. form prawnych nie uprawnia do stwierdzenia posiadania prawnego dostępu.
Dostęp faktyczny do drogi publicznej
Dostęp faktyczny, to pojęcie odzwierciedlające rzeczywistą możliwość dojazdu i dojścia do nieruchomości planowanej pod zabudowę. Polega na sprawdzeniu, czy zarówno stan użytkowy jak i parametry geometryczne czy to drogi wewnętrznej (dostęp pośredni), czy też zjazdu na drogę publiczną (dostęp bezpośredni) są odpowiednie aby przyszli mieszkańcy, użytkownicy planowanej zabudowy mogli bezpiecznie dojechać i dojść do swojej nieruchomości oraz dotrzeć do miejsc koniecznych dla zapewnienia podstawowych potrzeb socjalno-bytowych.
Tutaj również możemy wyróżnić dwa przypadki:
a) Gdy działka przylega bezpośrednio do drogi publicznej tzn. graniczy z działką stanowiącą pas drogowy drogi publicznej. Dostęp faktyczny w tym przypadku jest zapewniony gdy działka posiada istniejący zjazd z drogi. Zjazd ten jednak musi spełniać parametry wg. obowiązujących normatywów wynikających z aktów wykonawczych do ustawy o drogach publicznych. Potwierdzeniem tego faktu jest protokół odbioru zjazdu przez zarządcę drogi.
b) Gdy działka nie przylega bezpośrednio do drogi publicznej tzn. nie graniczy z działką stanowiącą pas drogowy drogi publicznej. Udokumentowanie faktycznego dostępu do drogi publicznej sprowadza się wówczas, do analizy w terenie oraz dostępnych dokumentów szczególnie mapy do celów projektowych, poprzez pomiar szerokości faktycznej skrajni jezdni, promieni wyłukowań, rodzaju nawierzchni i w rzeczywistości jej stanu. Należy zwrócić szczególną uwagę na to czy droga wewnętrzna po której się poruszamy w celu dotarcia do drogi publicznej na swojej minimalnej szerokości jezdni 3,0 m (budynki mieszkalne jednorodzinne) lub 4,5 m (budynki wielorodzinne, usługowe i użyteczności publicznej) w całości zlokalizowana jest na działkach gminnych/powiatowych lub tych
w których posiadamy udziały własnościowe. Jeżeli okaże sie, że droga nie posiada swojej minimalnej szerokości należy ją poszerzyć, a w przypadku gdy jej poszerzenie wymaga wejścia na działki prywatne należy uzyskać prawo do dysponowania tą działką poprzez ustanowienie służebności lub wykup udziałów własnościowych.
Inwestor nie uzyska pozwolenia na budowę, gdy droga wewnętrzna posiada szerokość jezdni mniejszą niż 3,0 m (budynek mieszkalny jednorodzinny) i mniejszą niż 4,5 m dla budynków wielorodzinnych, usługowych, czy użyteczności publicznej.
Inwestor nie uzyska pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego, gdy droga wewnętrzna o szerokości jezdni 3,0 m jest choćby w części urządzona na działkach prywatnych.
Inwestor nie uzyska pozwolenia na budowę budynku wielorodzinnego, usługowego
i użyteczności publicznej, gdy droga wewnętrzna o szerokości jezdni 4,5 m, jest choćby
w części urządzona na działkach prywatnych.
Reasumując dostęp faktyczny działki inwestycyjnej do drogi – wynika z aktualnej zawartości map geodezyjnych zawartych w zasobie geodezyjno-kartograficznym oraz stanu techniczno- użytkowego istniejącej drogi.Dla celów uzyskania pozwolenia na budowę i późniejszego zgodnego z prawem użytkowania budynku jest więc obligatoryjne posiadanie przez nieruchomość zabudowywaną dostępu do drogi publicznej, ale w ww. dwóch aspektach zarówno w faktycznym i prawnym równorzędnie. Posiadanie dostępu np. faktycznego, jest niewystarczające i nie gwarantuje dostępu prawnego. W sytuacji odwrotnej może się okazać, iż nieruchomość pod zabudowę ma ustanowioną służebność na zasadzie prawa przejazdu i przechodu, ale np. szerokości 2 m, nie zapewniającej nawet min. 3 m obligatoryjnej szerokości jezdni.